Bienes Raíces en Panamá

Resumen Ejecutivo

Panamá, por regla general, permite a las personas naturales extranjeras y a las personas jurídicas de propiedad extranjera adquirir y poseer bienes inmuebles con título de propiedad. La principal restricción constitucional se aplica a los terrenos ubicados dentro de los 10 kilómetros de las fronteras internacionales de Panamá. La adquisición de propiedades insulares también está sujeta a condiciones constitucionales especiales y a regulaciones específicas de cada sector.

Los bienes inmuebles pueden ser propiedad de forma personal o a través de una Panama Entity. Sin embargo, el uso de una sociedad anónima o una sociedad de responsabilidad limitada no genera automáticamente una ventaja fiscal. La estructura de propiedad adecuada depende del uso previsto del inmueble, el financiamiento, la planificación sucesoria, el número de inversionistas, la exposición a la responsabilidad y la estrategia de salida a largo plazo.

Debe hacerse una distinción importante desde el principio: El impuesto sobre bienes inmuebles del 2% en Panamá es un impuesto de transferencia que se cobra al transferir la propiedad. No es el impuesto de inmuebles anual. El impuesto de inmuebles anual se calcula bajo tasas progresivas independientes basadas en el valor catastral o gravable de la propiedad.

Antes de comprar una propiedad en Panamá, los compradores deben realizar una debida diligencia legal, catastral, fiscal, de zonificación, ambiental y física.

Introducción

Panamá ofrece una amplia gama de oportunidades inmobiliarias, incluyendo apartamentos residenciales, propiedades comerciales, instalaciones logísticas, terrenos agrícolas, desarrollos turísticos, sitios industriales y propiedades generadoras de ingresos.

El sistema de registro público del país permite que la propiedad, hipotecas, servidumbres y otros derechos reales se inscriban en el Registro Público de Panamá. La inscripción otorga publicidad y eficacia jurídica a las transferencias de propiedad y a los gravámenes que afecten a los bienes inmuebles.

No obstante, la adquisición de bienes inmuebles en Panamá requiere más que la confirmación del precio de compra. Los inversionistas deben determinar:

• Si el vendedor posee el título inscrito.

• Si la propiedad está sujeta a hipotecas, gravámenes, servidumbres, contratos de arrendamiento o litigios.

• Si el uso previsto está permitido bajo las normas de zonificación aplicables.

• Si los impuestos de inmuebles y las cuotas de mantenimiento de condominio están al día.

• Si se aplican restricciones ambientales, costeras, indígenas, agrícolas o de áreas protegidas.

• Si es más adecuada la propiedad a título personal o a través de una entidad.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Bienes Inmuebles en Panamá?

Regla general

Las personas naturales extranjeras y las empresas de propiedad extranjera pueden, por regla general, adquirir bienes inmuebles con título de propiedad en Panamá bajo condiciones comparables a las aplicables a los compradores panameños.

Un comprador extranjero normalmente no necesita ser ciudadano panameño para ser propietario de un apartamento, casa, local comercial o parcela de tierra con título. El estatus de residente y la propiedad de bienes inmuebles son asuntos legales independientes: la compra de un bien inmueble no otorga, por sí sola, un estatus migratorio de forma automática.

Restricciones fronterizas

El Artículo 291 de la Constitución de Panamá establece que las personas naturales extranjeras, las personas jurídicas extranjeras y las Panama Entities cuyo capital sea total o parcialmente extranjero no pueden adquirir tierras nacionales o de propiedad privada situadas dentro de los 10 kilómetros de las fronteras de Panamá.

Esta restricción afecta principalmente a las tierras cercanas a las fronteras de Panamá con Costa Rica y Colombia. La constitución de una empresa panameña no elude la restricción cuando la empresa cuenta con capital extranjero.

Territorio insular, protegido e indígena

La Constitución dispone que el territorio insular solo podrá ser transferido para fines específicos de desarrollo nacional y bajo condiciones especiales, incluyendo consideraciones de seguridad nacional y áreas estratégicas.

Las propiedades ubicadas en territorios indígenas, áreas protegidas, zonas costeras, islas y regiones ambientalmente sensibles requieren una revisión adicional. Las directrices gubernamentales también recomiendan verificar el estado de la tierra con el Registro Público, la Autoridad Nacional de Administración de Tierras y el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial antes de concretar una transacción.

Un comprador debe distinguir cuidadosamente entre:

• Título inscrito: La propiedad figura inscrita en el Registro Público.

• Derechos posesorios: El vendedor alega la posesión pero puede no poseer la propiedad inscrita.

• Derechos de concesión: El titular tiene un derecho autorizado por el gobierno para usar la propiedad, pero no es necesariamente el propietario de la tierra.

• Tierras estatales o protegidas: Es posible que la propiedad no sea libremente transferible.

Los derechos posesorios no deben valorarse ni tratarse como equivalentes a un título inscrito.

Título de Propiedad e Inscripción Pública

Los bienes inmuebles panameños se identifican generalmente mediante un número de propiedad registrada, comúnmente denominado finca o folio de propiedad real.

Un certificado de propiedad emitido por el Registro Público puede identificar al propietario inscrito y mostrar si existen hipotecas, restricciones, embargos, servidumbres u otros gravámenes registrados sobre la propiedad. Los procedimientos de certificación del Registro Público contemplan expresamente la revelación de gravámenes registrados que afecten al inmueble.

Una compra estándar normalmente involucra:

1. Negociación de un acuerdo de reserva o contrato de promesa de compraventa.

2. Debida diligencia legal y técnica.

3. Preparación de la escritura pública de compraventa.

4. Pago y declaración de los impuestos aplicables por parte del vendedor.

5. Otorgamiento de la escritura pública ante un notario panameño.

6. Presentación e inscripción de la escritura en el Registro Público.

7. Emisión de un certificado de propiedad actualizado que muestre al comprador como el propietario inscrito.

La firma de un contrato privado de compraventa no sustituye al proceso de inscripción. La propiedad del comprador debe, en última instancia, quedar reflejada en el Registro Público.

Zonificación y Regulación del Uso de Suelo en Panamá

Cómo funciona la zonificación

El término técnico aplicable es zonificación, aunque las regulaciones panameñas frecuentemente utilizan los términos zonificación, uso de suelo y código de zona.

El marco de ordenamiento territorial de Panamá se basa principalmente en la Ley 6 de 2006. Este marco organiza el uso de suelo a través de instrumentos de planificación nacionales, regionales, locales, parciales, normativos y especiales.

Las normas de zonificación pueden regular aspectos tales como:

• Usos permitidos: residencial, comercial, industrial, institucional o turístico.

• Densidad de construcción.

• Altura máxima.

• Área de ocupación del lote.

• Retiros.

• Requisitos de estacionamiento.

• Acceso y circulación.

• Servidumbres viales y líneas de construcción.

• Protecciones ambientales o históricas.

• Compatibilidad con usos colindantes.

La autoridad competente puede variar según el distrito y si las facultades de ordenamiento territorial han sido transferidas al municipio correspondiente.

Para propiedades en el Distrito de Panamá, el Municipio de Panamá tramita las certificaciones oficiales de uso de suelo y zonificación. Sus requisitos incluyen la identificación de la propiedad, su ubicación, el propósito de la solicitud y la información geográfica o catastral de respaldo.

Por qué debe confirmarse la zonificación antes de comprar

El uso físico actual de una propiedad no necesariamente prueba que dicho uso esté autorizado legalmente. Por ejemplo, un inmueble que funcione como restaurante, bodega, alquiler a corto plazo, clínica u oficina aún requiere la confirmación de que dicha actividad está permitida bajo el código de zonificación aplicable.

Antes de adquirir terrenos para desarrollo, el comprador debe obtener o verificar:

• La clasificación oficial de uso de suelo.

• El código de zonificación aplicable.

• Los usos permitidos y condicionales.

• Los parámetros de densidad y construcción.

• Las servidumbres viales y de servicios públicos.

• Si se requeriría un cambio de zonificación o una autorización especial.

• Si el desarrollo requiere aprobación ambiental.

Un certificado de zonificación confirma el estado de planificación, pero no confirma la propiedad, el cumplimiento tributario, las condiciones estructurales, la viabilidad ambiental ni la disponibilidad de servicios públicos.

¿Puede una Empresa ser Propietaria de Bienes Inmuebles en Panamá?

Sí. Las Panama Entities pueden adquirir y poseer bienes inmuebles.

El Artículo 19 de la Ley de Sociedades Anónimas de Panamá autoriza expresamente a las sociedades anónimas a adquirir, comprar, poseer, usar, transferir, hipotecar, arrendar y gravar de cualquier otra forma bienes muebles e inmuebles.

Las sociedades de responsabilidad limitada panameñas también pueden realizar actividades civiles o comerciales lícitas y pueden estructurarse para poseer propiedades de inversión.

Dependiendo de la transacción, las estructuras de propiedad pueden incluir:

• Una sociedad anónima panameña.

• Una sociedad de responsabilidad limitada panameña.

• Una sociedad extranjera debidamente registrada cuando sea necesario.

• Un fideicomiso.

• Una fundación de interés privado para fines adecuados de planificación sucesoria o patrimonial.

Ventajas potenciales de la propiedad a través de una entidad

La tenencia de bienes inmuebles a través de una entidad puede ofrecer:

• Separación entre los activos personales y de inversión.

• Una estructura de gobernanza definida para múltiples inversionistas.

• Facilidad en la asignación de participaciones de propiedad.

• Continuidad tras el fallecimiento o incapacidad de un inversionista.

• Administración centralizada de propiedades comerciales o de alquiler.

• Mayor flexibilidad para la sucesión familiar o la planificación de inversiones.

• Segregación potencial de diferentes proyectos inmobiliarios.

Riesgos y limitaciones

La propiedad a través de una entidad no es automáticamente superior a la propiedad personal. También puede generar:

• Costos de constitución y mantenimiento anual.

• Obligaciones de agente residente y de gobierno corporativo.

• Responsabilidades contables y de reporte fiscal.

• Requisitos de debida diligencia y beneficiario final.

• Documentación bancaria e hipotecaria adicional.

• Conflictos potenciales entre accionistas, directores o administradores.

• Tratamiento menos favorable para ciertos beneficios fiscales de residencia principal.

Una entidad no elimina el impuesto de inmuebles, el impuesto de transferencia, el impuesto sobre ganancias de capital, las obligaciones de condominio ni los requisitos de zonificación.

Para una sola residencia destinada a ocupación personal, la propiedad directa puede resultar más sencilla. Para un proyecto comercial, una cartera de alquileres, una inversión conjunta o una estructura de sucesión, la propiedad a través de una entidad puede proporcionar una gobernanza y continuidad más sólidas.

Impuestos sobre Bienes Inmuebles en Panamá

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles del 2%

Panamá impone un Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles del 2%, conocido como ITBI, cuando se transfiere la propiedad de un bien inmueble.

El contribuyente legal es generalmente el transferente o vendedor. La base imponible se determina bajo las reglas de valoración legal aplicables, incluida la comparación entre el valor declarado en la escritura de transferencia y el valor catastral ajustado correspondiente. El impuesto debe declararse mediante el Formulario 106 y pagarse antes de que se pueda inscribir la transferencia.

Por lo tanto, el impuesto del 2% no debe describirse como un impuesto de inmuebles anual.

Impuesto sobre ganancias de capital en una venta

La venta de un bien inmueble también puede generar el impuesto sobre la renta sobre la ganancia de capital del vendedor. Para una transacción fuera del giro ordinario de los negocios del vendedor, el mecanismo estándar generalmente involucra:

• Un pago anticipado del 3% calculado sobre el valor aplicable más alto de la transacción.

• Un impuesto definitivo del 10% sobre la ganancia gravable, sujeto al cálculo aplicable, crédito o mecanismo de devolución.

Pueden aplicarse reglas diferentes cuando la venta de bienes inmuebles constituye la actividad comercial ordinaria del vendedor. Se debe presentar el Formulario 107 y pagar el impuesto correspondiente antes de que se inscriba la venta.

Impuesto de inmuebles anual

El impuesto de inmuebles anual se calcula por separado utilizando tasas progresivas.

Tasas generales del impuesto de inmuebles

Tasas para vivienda principal o patrimonio familiar tributario

El tratamiento preferencial de vivienda principal o patrimonio familiar tributario no es necesariamente automático. El contribuyente debe cumplir con las condiciones legales y completar el trámite correspondiente antes de que se reconozca el beneficio fiscal.

El impuesto de inmuebles se puede pagar en tres partidas, y la autoridad tributaria actualmente otorga un descuento por pago anual anticipado elegible cuando la propiedad no se encuentra en estado de morosidad.

Hipotecas y Financiamiento Inmobiliario en Panamá

Los bancos panameños ofrecen productos hipotecarios para la compra, construcción, refinanciamiento y mejora de bienes inmuebles. Los solicitantes extranjeros pueden calificar, pero la aprobación depende de la política de crédito de la institución, el estatus migratorio o de residencia del solicitante, la fuente de ingresos, el historial crediticio, el tipo de propiedad y la capacidad de documentar el origen de los fondos.

Los requisitos hipotecarios publicados por los bancos panameños muestran que a los solicitantes extranjeros se les puede solicitar:

• Pasaporte vigente.

• Carné de migración o de residencia vigente.

• Documentación de empleo e ingresos.

• Declaraciones de renta o estados financieros para solicitantes independientes.

• Referencias bancarias y crediticias.

• Evidencia de ingresos locales o extranjeros.

• Contrato de promesa de compraventa.

• Avalúo de la propiedad.

• Documentación de seguros de vida y de incendio (propiedad).

Banco General, por ejemplo, detalla expresamente los requisitos de identificación para solicitantes extranjeros de hipotecas, mientras que Banistmo publica requisitos y productos independientes que contemplan a clientes extranjeros y no residentes.

La hipoteca aprobada normalmente se constituye mediante escritura pública y se inscribe sobre la propiedad en el Registro Público. Las hipotecas inscritas mantienen su eficacia frente a terceros hasta que se cancelen formalmente o se extingan de otra manera mediante el proceso de registro correspondiente.

Los deudores deben comparar:

• Estructura de la tasa de interés.

• Plazo del préstamo.

• Abono inicial requerido.

• Costos de cierre y de avalúo.

• Seguros de vida y de incendio.

• Gastos legales y de registro.

• Disposiciones de ajuste de tasas.

• Condiciones de pago anticipado.

• Garantías personales requeridas a accionistas o directores.

La Superintendencia de Bancos señala que puede aplicarse una penalización por pago anticipado a ciertos préstamos hipotecarios cuando la cancelación ocurre dentro de los primeros cinco años. Por lo tanto, el contrato de préstamo real debe revisarse antes de su firma.

Lista de Verificación para la Debida Diligencia Inmobiliaria

Antes de pagar un depósito no reembolsable sustancial, el comprador debe verificar:

Título de propiedad legal

• Certificado vigente del Registro Público.

• Identidad y capacidad legal del vendedor.

• Tracto sucesivo de propiedad cuando corresponda.

• Hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, arrendamientos y restricciones.

• Autorización corporativa cuando el vendedor sea una entidad jurídica.

Estado fiscal y financiero

• Cuenta del impuesto de inmuebles y valor catastral.

• Confirmación de que la propiedad está al día con la autoridad tributaria.

• Obligaciones municipales.

• Paz y salvo de condominio o propiedad horizontal.

• Cuotas extraordinarias pendientes.

• Saldos de servicios públicos cuando sea relevante.

Planificación y desarrollo

• Certificado oficial de zonificación y uso de suelo.

• Uso permitido y densidad.

• Permisos de construcción y de ocupación.

• Retiros, servidumbres viales y acceso.

• Aprobaciones ambientales.

• Disponibilidad de agua, electricidad, alcantarillado y vías de acceso.

Revisión física y catastral

• Plano catastral y linderos.

• Comparación entre la ocupación física y el área inscrita.

• Invasiones o traslapes.

• Inspección estructural.

• Exposición a inundaciones, deslizamientos de tierra, zonas costeras o riesgos ambientales.

• Condición de las áreas comunes en desarrollos de propiedad horizontal.

Las revisiones del Registro Público, fiscales, de zonificación y catastrales abordan riesgos diferentes. Ningún certificado individual sustituye a una debida diligencia completa.

Consideraciones Prácticas para Compradores Internacionales

No asuma que la propiedad a través de una entidad produce ahorros fiscales

Una empresa puede mejorar la gobernanza y la planificación sucesoria, pero también genera obligaciones de cumplimiento recurrentes. La estructura debe seleccionarse antes de firmar los documentos de compra finales porque transferir la propiedad a una entidad posteriormente puede generar impuestos, gastos notariales y costos de inscripción.

Prefiera el título inscrito sobre la posesión informal

Los derechos posesorios eventualmente pueden estar sujetos a un proceso de titulación, pero el resultado, los plazos, los límites y la aprobación gubernamental pueden ser inciertos. No deben comercializarse como equivalentes a una propiedad con título.

Establezca condiciones en el contrato de compraventa

El contrato de promesa de compraventa debe contemplar:

• Debida diligencia legal satisfactoria.

• Aprobación de la hipoteca, cuando corresponda.

• Entrega de paz y salvos fiscales y de condominio.

• Cancelación de gravámenes existentes.

• Confirmación de la zonificación para el uso previsto por el comprador.

• Tratamiento del depósito en caso de descubrirse un vicio material.

• Fecha de cierre y asignación de los gastos de cierre.

Revise la inversión total, no solo el precio de compra

El presupuesto de adquisición también puede incluir honorarios legales, gastos notariales, derechos de inscripción, gastos bancarios, costos de avalúo, seguros, cuotas de mantenimiento de condominio, impuesto de inmuebles, remodelaciones y costos de mantenimiento de la entidad.

Preguntas Frecuentes

¿Puede un extranjero ser propietario de un apartamento en Panamá?

Sí. Los extranjeros, por regla general, pueden adquirir e inscribir apartamentos a su nombre personal, sujetos a los requisitos ordinarios de título, impuestos y regulaciones.

¿La compra de una propiedad otorga la residencia permanente?

No. La propiedad de un inmueble y el estatus migratorio son independientes. Una inversión inmobiliaria puede ser relevante para calificar en una categoría migratoria, pero la solicitud de residencia debe cumplir de forma independiente con los requisitos legales aplicables.

¿El impuesto del 2% es un impuesto anual?

No. Es un impuesto de transferencia de bienes inmuebles asociado con la transferencia de la propiedad. El impuesto de inmuebles anual se calcula por separado bajo tasas progresivas.

¿Quién paga normalmente el impuesto de transferencia del 2%?

El vendedor o transferente es el contribuyente legal, y el pago debe completarse antes de la inscripción de la transferencia.

¿Puede una empresa panameña ser propietaria de un inmueble?

Sí. Las sociedades anónimas panameñas están expresamente autorizadas para adquirir, poseer, transferir, hipotecar y arrendar bienes inmuebles. Las sociedades de responsabilidad limitada también se pueden utilizar para la propiedad lícita de bienes inmuebles y actividades de inversión.

¿Es una sociedad anónima siempre la mejor estructura de propiedad?

No. Una sociedad anónima puede ser útil para la inversión, la gobernanza, la segregación de responsabilidades o la sucesión, pero la propiedad directa puede ser más eficiente para una residencia personal.

¿Pueden los extranjeros obtener hipotecas?

Sí, sujeto a la política de crédito de cada banco. Los solicitantes extranjeros pueden enfrentar requisitos adicionales de documentación, residencia, verificación de ingresos, referencias bancarias o abono inicial.

¿Se puede utilizar una propiedad residencial para fines comerciales?

Solo cuando la zonificación aplicable, los reglamentos de copropiedad del condominio, los permisos y otras restricciones permitan la actividad prevista. La sola propiedad no autoriza un cambio de uso.

Conclusión

Panamá, por regla general, brinda a los compradores extranjeros un amplio acceso a bienes inmuebles con título de propiedad, un sistema de registro público, múltiples estructuras de propiedad y acceso a financiamiento hipotecario.

Sin embargo, una inversión inmobiliaria exitosa requiere una revisión coordinada de:

• Propiedad inscrita.

• Restricciones a la propiedad extranjera.

• Zonificación y uso permitido.

• Impuestos sobre bienes inmuebles y de transferencia.

• Estructura de la entidad jurídica.

• Condiciones de la hipoteca.

• Riesgos ambientales y catastrales.

• Obligaciones municipales y de condominio.

La estructura de propiedad correcta debe seleccionarse en función de los objetivos reales del inversionista, y no bajo la mera suposición de que una empresa resulta más privada, más eficiente a nivel fiscal o más fácil de transferir.

Referencias

• Constitución de la República de Panamá, Artículo 291.

• Ley 6 de 2006 sobre Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano.

• Ley 32 de 1927 sobre Sociedades Anónimas.

• Ley 4 de 2009 sobre Sociedades de Responsabilidad Limitada.

• Ley 106 de 1974, según enmendada, sobre el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.

• Directrices de la Dirección General de Ingresos de Panamá sobre los Formularios 106 y 107.

• Directrices de la Dirección General de Ingresos de Panamá sobre el impuesto de inmuebles anual.

• Recursos de zonificación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

• Requisitos de certificación de uso de suelo del Municipio de Panamá.

• Directrices de inscripción de propiedades e hipotecas del Registro Público de Panamá.

• Directrices para el consumidor de la Superintendencia de Bancos de Panamá.